Tienes decidido vender tu piso.
Y entonces aparece la gran pregunta:
"¿Lo reformo antes de vender?"
A los cinco minutos llega la segunda:
"¿Y cuánto me gasto?"
Y, si dejas pasar otros cinco, probablemente acabes mirando cocinas de 18.000 € en Pinterest.
Para.
Porque una vivienda reformada puede venderse mejor, sí. Pero eso no significa que cualquier reforma aumente el precio de venta lo suficiente como para recuperar lo invertido.
Si gastas 20.000 € para vender por 10.000 € más, técnicamente has aumentado el valor de la vivienda.
Enhorabuena.
También has perdido 10.000 € por el camino.
La pregunta correcta, por tanto, no es "¿reformo mi piso antes de venderlo?", sino:
"¿Dónde merece la pena invertir para que el comprador perciba más valor del que me cuesta generarlo?"
Ahí cambia completamente la película.
En este artículo vas a aprender:
- Qué reformas pueden ayudar a vender mejor una vivienda en Valencia.
- Qué pequeñas mejoras pueden tener un gran efecto en la percepción.
- Cuándo merece la pena tocar cocina y baños.
- Por qué el tipo de comprador importa antes de reformar.
- Qué obras pueden convertirse en un agujero de dinero.
- Cuándo es mejor no reformar absolutamente nada.
- Cómo planteamos en Vivalta una vivienda antes de sacarla al mercado.
No existe una lista universal de reformas rentables.
Porque no es lo mismo vender un piso familiar en Campanar que una vivienda pequeña en Benimaclet, un inmueble antiguo en Extramurs o una propiedad de gama alta en Pla del Remei.
El comprador, el precio, la zona y el estado inicial de la vivienda cambian completamente la estrategia.
Imagina dos pisos idénticos.
Uno necesita 40.000 € de reforma y se dirige principalmente a compradores que quieren diseñar su futura casa desde cero.
El otro está en una zona donde predominan compradores que buscan entrar a vivir inmediatamente.
¿Tiene sentido hacer la misma reforma en ambos?
Probablemente no.
Por eso, antes de llamar al pintor, conviene hacerse una pregunta bastante menos emocionante:
¿Quién es el comprador más probable de esta vivienda y qué va a valorar realmente?
Porque reformar sin responderla es un poco como comprarle ropa a alguien sin saber su talla.
Puede quedar estupenda.
O no servir absolutamente para nada.
Existe una diferencia enorme entre reformar una vivienda y prepararla para vender.
Y muchas veces lo segundo ofrece mucho más recorrido.
Una mano de pintura.
Reparar persianas.
Cambiar mecanismos eléctricos amarillentos.
Sustituir siliconas ennegrecidas.
Arreglar pequeños desperfectos.
Mejorar la iluminación.
Retirar muebles que convierten una habitación de 12 m² en un almacén de recuerdos familiares desde 1987.
Son actuaciones relativamente económicas que pueden cambiar muchísimo la primera impresión.
Y esa primera impresión importa.
Mucho.
El comprador empieza a valorar una vivienda antes incluso de visitarla. Lo hace cuando ve las fotografías en el portal inmobiliario.
Una casa oscura, abarrotada y con pequeños desperfectos transmite una sensación:
"Aquí hay que hacer cosas."
Una vivienda limpia, luminosa y bien presentada transmite otra:
"Aquí podría vivir."
Las paredes son las mismas.
La percepción del valor, no.
Pintura: probablemente el clásico que mejor envejece
Pocas actuaciones tienen una relación coste-percepción tan interesante como pintar una vivienda que realmente lo necesita.
Especialmente cuando encontramos paredes muy deterioradas, colores excesivamente personales o habitaciones donde cada pared pertenece aparentemente a una década diferente.
Los tonos claros y neutros ayudan a potenciar la luminosidad y hacen que los espacios resulten visualmente más limpios.
Pero cuidado.
No hace falta convertir todas las viviendas de Valencia en una exposición de blanco nuclear.
Si la pintura está en buen estado y los colores funcionan, quizá no haya que tocarla.
Otra vez aparece nuestra palabra favorita: estrategia.
Cocina y baño: aquí es donde empiezan a volar los miles de euros
Llegamos a las dos estancias que más dudas generan.
"¿Cambio la cocina antes de vender?"
Depende.
"¿Reformo el baño?"
También depende.
Sabemos que no es la respuesta espectacular que esperabas, pero es bastante mejor que decirte que gastes 15.000 € sin haber visto tu vivienda.
Cocina y baño tienen muchísimo peso en la percepción del estado general de una casa.
Pero también son dos de las reformas más caras.
Si están simplemente anticuados, una reforma integral puede no compensar.
A veces basta con pequeñas actuaciones: cambiar tiradores, iluminación, grifería, mampara, juntas, silicona, pintar determinados elementos o sustituir una encimera muy deteriorada.
Ahora bien, si existe humedad, una cisterna pierde agua, hay instalaciones defectuosas o algún elemento está directamente roto, dejamos de hablar de estética.
Hablamos de reparaciones necesarias.
Y aquí sí conviene actuar.
Porque un comprador puede aceptar perfectamente una cocina de 1998.
Lo que acepta bastante peor es una cocina de 1998 con una fuga de agua incluida de regalo.
Este es uno de nuestros favoritos.
El propietario decide reformar antes de vender y piensa:
"Ya que lo hacemos, vamos a hacerlo bien."
Y empieza la fiesta.
Suelo nuevo.
Cocina nueva.
Baños nuevos.
Puertas nuevas.
Azulejos elegidos con muchísimo cariño.
Y 35.000 € después descubre un pequeño detalle:
la casa ya no es para él.
Es para quien la compre.
Tu preciosa cocina verde botella puede enamorar a alguien.
O puede conseguir que el comprador calcule mentalmente cuánto cuesta cambiarla mientras tú le explicas orgullosamente que acaba de estrenarse.
Por eso, cuando se reforma para vender, el objetivo no debería ser crear la casa que tú querrías tener.
Debería ser facilitar que el mayor número posible de compradores perciba valor.
Son cosas diferentes.
Hasta ahora parece que estamos intentando impedir que reformes.
No.
Hay casos en los que una reforma bien planteada puede transformar por completo el posicionamiento de una vivienda.
Especialmente cuando existe una diferencia importante entre el valor de una propiedad en su estado actual y el que podría alcanzar una vez reformada.
Pero para saberlo hay que hacer números.
Simplificando mucho:
Valor estimado reformado - valor actual - coste de reforma - costes asociados = margen generado por la reforma
Si el resultado merece la pena, estudiamos la operación.
Si después de pintar, reformar, esperar tres meses, asumir imprevistos y adelantar 40.000 € vas a obtener prácticamente lo mismo...
Quizá acabemos de descubrir que la mejor reforma era no reformar.
Aquí está uno de los errores que más se pasan por alto.
No todas las viviendas compiten por el mismo comprador.
Una familia puede valorar almacenamiento, distribución, eficiencia energética y habitaciones funcionales.
Una persona que busca una vivienda de gama alta puede exigir acabados, climatización y diseño.
Un inversor probablemente hará números antes de enamorarse de los cojines.
Y alguien que busca una vivienda para reformar puede valorar precisamente la posibilidad de diseñarla a su manera.
Esto último es especialmente importante.
Hay propiedades cuyo potencial está precisamente en que todavía no han sido reformadas.
En esos casos, gastar decenas de miles de euros antes de vender puede significar asumir tú un coste y un riesgo que el comprador estaba dispuesto a asumir por sí mismo.
Aquí entramos en un terreno que nos gusta especialmente en Vivalta.
Porque el home staging no consiste en hacer una gran reforma.
Consiste en presentar mejor el producto que ya tienes.
Redistribuir mobiliario, retirar elementos, mejorar iluminación, incorporar decoración, pequeñas reparaciones y preparar cada estancia para que el comprador entienda rápidamente su potencial.
Parece una diferencia pequeña.
No lo es.
Cuando una vivienda no genera interés, el comprador empieza a buscar defectos y a hacer números.
Cuando una vivienda genera deseo, empieza a imaginarse viviendo allí.
Y entre esas dos situaciones puede haber una diferencia importante a la hora de negociar.
Aquí entran especialmente las obras caras cuyo retorno es difícil de justificar.
Por ejemplo, una reforma integral basada únicamente en tus gustos personales, instalaciones premium en una vivienda cuyo mercado no las va a valorar, domótica muy específica o cambios importantes de distribución sin haber estudiado antes qué demanda existe.
También tendríamos mucho cuidado con una reforma que implique meses de obra si el incremento esperado del precio es pequeño.
No todo lo que mejora una casa mejora una venta.
Puedes instalar la mejor cocina del barrio.
Pero si el comprador objetivo no está dispuesto a pagar más por ella, acabas de hacerle un regalo estupendo al siguiente propietario.
Muy generoso por tu parte.
Poco rentable para la tuya.
Esta es la pregunta.
Y sentimos decepcionarte otra vez, pero no existe una respuesta universal.
Hay viviendas que necesitan una reforma.
Otras únicamente necesitan pequeñas mejoras.
Algunas necesitan home staging.
Y otras deberían ponerse a la venta prácticamente como están.
Lo importante es decidirlo antes de gastar el dinero.
En Vivalta preferimos analizar primero cuánto puede valer la vivienda en su estado actual, qué comprador puede interesarse por ella y cuánto podría cambiar realmente su valor después de determinadas actuaciones.
Y entonces hacemos números.
Porque gastar 5.000 € para generar 15.000 € de valor puede tener sentido.
Gastar 20.000 € para intentar conseguir 20.000 € más mientras asumes obras, retrasos e imprevistos...
Eso ya se parece bastante a trabajar gratis.
Ese sería el resumen de todo este artículo.
No reformes porque "una casa reformada se vende mejor".
No pintes porque lo hace todo el mundo.
No cambies una cocina porque tu cuñado dice que está anticuada.
Y, por favor, no empieces una reforma integral dos meses antes de vender sin haber calculado primero qué retorno puede tener.
Primero estudiamos el mercado.
Después al comprador.
Luego el potencial de la vivienda.
Y solo entonces decidimos dónde merece la pena poner cada euro.
Porque entre vender una vivienda y venderla bien hay una diferencia.
Y muchas veces no consiste en gastar más.
Consiste en saber dónde gastar.
Si estás pensando en vender una vivienda en Valencia y no sabes si merece la pena reformarla antes, en Vivalta podemos estudiar contigo qué actuaciones tienen sentido y cuáles probablemente solo servirían para hacerle un precioso regalo al futuro propietario.
P.D. Que no te engañen los que no han Vendido Bien nunca. Contacta con nosotros y te diremos qué podemos hacer con tu inmueble.