Vendes tu piso. Haces números, te ilusionas, imaginas qué harás con ese dinerito fresco… Y ¡zas! Llega la plusvalía municipal como quien no quiere la cosa.
—¿La pluriqué?
Sí, la plusvalía. Ese impuesto que cobra el ayuntamiento por el simple hecho de que tu vivienda, se supone, ha aumentado de valor mientras la has tenido.
Spoiler: incluso si no ha subido de valor. Pero calma, que aquí te explicamos cuánto se paga de plusvalía en la venta de un piso, quién lo paga, cómo se calcula y cómo puedes reducirla o incluso librarte.
En este artículo vas a aprender:
- ¿Qué es la plusvalía municipal?
- ¿Quién debe pagarla?
- ¿Cómo se calcula?
- Ejemplos prácticos con números
- Exenciones y reducciones posibles
- Preguntas frecuentes y errores comunes
📌 Qué es la plusvalía municipal
El nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Pero todo el mundo lo llama plusvalía. Porque es más corto.
Este impuesto no lo pone Hacienda, sino el ayuntamiento. Y grava el “supuesto” aumento del valor del suelo donde se encuentra tu vivienda desde que la compraste hasta que la vendes.
💡 Ojo: no grava el valor del piso, ni las reformas, ni si vendes más caro o barato. Solo el valor del suelo.
🧾 ¿Quién paga la plusvalía?
En la venta de un piso, la paga el vendedor, salvo que pactéis lo contrario en el contrato de compraventa.
Sí, el vendedor.Tanto si eres propietario particular como empresa.
Cómo se calcula la plusvalía, ejemplo
El cálculo de la plusvalía se basa en tres factores principales: el valor del terreno, la base imponible y el método de cálculo del ayuntamiento. El valor del terreno se determina según el valor catastral, que se actualiza periódicamente. La base imponible se calcula multiplicando el valor del terreno por un porcentaje establecido por el ayuntamiento.
Pongamos un caso muy común: heredas el piso de tu madre en Valencia. Emocionalmente, es un lío. Legalmente, otro. Y, por supuesto, Hacienda no va a querer dejar cobrar su parte del pastel.
Supón que:
- Tu madre compró el piso en 2005 por 100.000 €
- El valor catastral del suelo hoy es de 50.000 €
- Han pasado 20 años desde que se compró
Ahora que heredas, te toca pagar la plusvalía municipal, porque ha habido un "incremento de valor del terreno" (aunque tú no hayas vendido nada aún). El ayuntamiento aplicará uno de los dos métodos para calcularla: el objetivo o el real, y tú puedes elegir el que te salga más barato.
🔢 Ejemplo con el método objetivo (el más habitual si no se discute nada):
- Valor catastral del suelo: 50.000 €
- Coeficiente según años de tenencia (20 años): 0,07
- Base imponible = 50.000 € × 0,07 = 3.500 €
- Tipo impositivo municipal: 30 %
- Total a pagar: 3.500 € × 0,30 = 1.050 €
Este sería el importe que tendrías que abonar por la plusvalía al recibir la herencia. Si crees que no hubo ganancia (por ejemplo, si el valor real del piso apenas ha subido), podrías usar el método real.
Pero hay que demostrarlo con documentos de compra/venta o valoración oficial.
💸 ¿Siempre se paga la plusvalía? No siempre. Y eso puede jugar a tu favor.
Aunque el nombre impone, la plusvalía no siempre se cobra. Hay situaciones muy concretas en las que puedes librarte del pago o al menos rebajar el sablazo. Y créenos: merece la pena revisar si estás en una de ellas antes de firmar nada.
Casos en los que podrías no pagar plusvalía:
- Has vendido por menos de lo que te costóParece de sentido común, ¿verdad? Si no has ganado nada (o incluso has perdido) con la venta de tu vivienda, no hay “plusvalía” que valga. Eso sí, prepara los papeles: Hacienda y tu Ayuntamiento querrán pruebas claras del precio de compra y de venta (escrituras, gastos, etc.).
- Transmisiones entre familiares directos En algunas comunidades, si el piso pasa de padres a hijos, entre cónyuges o por herencia, puede estar exento o tener importantes bonificaciones. Cada Ayuntamiento aplica sus normas, así que conviene informarse bien del caso concreto.
¿Y si no estás exento, pero puedes pagar menos?
Hay Ayuntamientos (como Valencia o Madrid) que aplican reducciones sobre el valor catastral del suelo si la propiedad ha estado en manos del mismo titular muchos años. Cuantos más años la hayas tenido, menor podría ser el importe a pagar.
Nuestro consejo: No des nada por hecho. Un buen asesor fiscal (o inmobiliaria que tenga experiencia con estas cosas) puede ayudarte a detectar estas situaciones y ahorrarte un dinero importante.
¿Qué pasa si no pago a tiempo?
Tienes 30 días hábiles desde la fecha de venta para presentar la declaración y pagar.Si no lo haces… vienen los recargos, intereses y multas. Vamos, que ni el del banco te lo perdona. Mejor ser puntual.
Revisa el contrato de arras
Mucho más de lo que parece.
💡 Antes de firmar la compraventa, lo habitual es firmar un contrato de arras. Y ahí es donde se puede pactar quién se hace cargo de la plusvalía: vendedor, comprador o ambos.
👉 ¿Aún no tienes claro qué tipo de arras existen y qué implica cada uno?
Aquí te dejamos un artículo muy completo: Tipos de arras: cuál te conviene y cuál puede liártela
❓ Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué pasa si vendo mi piso por menos de lo que me costó?Buena noticia: si vendes por debajo del precio de compra, no hay “plusvalía” real… y por tanto, tampoco impuesto. Eso sí, deberás demostrarlo bien: escrituras, gastos de adquisición y venta, y cualquier documento que respalde tu pérdida.
¿Puedo recurrir el pago de la plusvalía si creo que está mal calculada?Sí, puedes (y debes) recurrir si crees que hay un error. Lo más habitual es que el cálculo se haya hecho sin tener en cuenta ciertos datos o que el valor catastral esté desactualizado. Presenta tu reclamación al Ayuntamiento con pruebas y, si puedes, hazlo con alguien que sepa del tema.
¿Cómo puedo pagar menos plusvalía si vendo mi piso?Primero, revisa el valor catastral: si está inflado, el impuesto también lo estará. Luego, consulta si puedes acogerte a alguna bonificación (por años de propiedad, por transmisiones entre familiares, etc.). Y como siempre: papelitos en regla, y un buen asesor a tu lado.
¿Qué hago si el Ayuntamiento se ha equivocado calculando la plusvalía? Reclama. Con educación, pero reclama. Adjunta toda la documentación que justifique tu caso: fecha de compra y venta, escrituras, valor del suelo… Y si no te ves con ganas, pídenos ayuda. Es más común de lo que parece.
¿Y si no pago la plusvalía a tiempo?Mal asunto. Porque a los treinta días hábiles (desde que vendes), ya empieza a contar el reloj. Si no la presentas ni la pagas, te expones a recargos, intereses e incluso sanciones. Mejor no jugar con eso.
¿Te has quedado con dudas o necesitas revisar tu caso? En Vivalta podemos ayudarte a entender tu situación fiscal antes de firmar nada.
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