12/07/2025
Tienes tu piso reservado… ¿pero y si el comprador se echa atrás?
Has puesto tu vivienda en venta, todo va bien, el comprador se interesa, te da una señal, firmáis un contrato de arras… y tú ya te ves empacando cajas.
Pero un día, suena el teléfono:
— “Mira, que al final no puedo comprar, no me han dado la hipoteca. Lo siento mucho.”
Y ahí se te cae el alma a los pies.Otra vez a empezar (casi) de nuevo.
¿Te suena? Puede pasar.
Por eso, entender bien qué es un contrato de arras y qué tipo te interesa como propietario puede evitarte más de un disgusto.
¿Qué es un contrato de arras y por qué debería importarte?
Un contrato de arras es ese documento que se firma antes de la venta definitiva de una vivienda. Es un acuerdo entre comprador y vendedor con una señal económica de por medio.
Sirve para reservar el inmueble, pero también para garantizar que ambas partes se comprometen. Y si alguien no cumple… hay consecuencias.
Tipos de arras: ¿cuál te interesa como propietario?
No todos los contratos de arras son iguales. Como vendedor, te conviene saber qué estás firmando, porque cada tipo tiene implicaciones distintas si la operación no se completa.
1. Arras penitenciales
También llamadas “arras de desistimiento”, ofrecen la posibilidad de anular el contrato, es decir, no seguir con la compraventa.
La parte que decida no continuar con la compra, será la que abone una penalización, que se estipula a la hora de firmar el contrato. Por sus características, este es el tipo de arras más utilizado.
En caso de que el comprador sea quien desiste, entonces pierde el 10% abonado por la compraventa. Sin embargo, si el vendedor anula el contrato, entonces debe pagar el doble del importe abonado por concepto de señal, es decir, el 20%.
2. Arras confirmatorias
Este tipo de arras implica un compromiso total. No hay “me lo pienso mejor”.Si alguien incumple, la otra parte puede reclamar una indemnización. En caso de pedirla, esta se tramita por la vía judicial, reclamando daños y perjuicios.
Cuando el contrato no establece a cuál de los tipos de arras se acogen las partes, se entiende que son confirmatorias.
3. Arras penales
Funcionan parecido a las anteriores, pero incluyen una penalización económica pactada desde el principio.
El objetivo de estas arras es también garantizar que la compraventa se llevará a cabo. Cuando se cumple el plazo de compra y si esta no se ha llevado a cabo, la parte afectada puede exigir que se lleve a cabo la operación comercial. También es posible rescindir el contrato, pero con una indemnización de por medio.
Es importante destacar que este tipo de arras incluye una cláusula penal (de ahí su nombre) y, en caso de incumplimiento, la parte agravada puede iniciar un procedimiento judicial de reclamación.
Aquí tienes una tabla resumen:
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Tipo de arras
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¿Se puede cancelar?
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Penalización inmediata
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Riesgo judicial
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Penitenciales
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Sí
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Sí (señal o el doble)
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Bajo
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Confirmatorias
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No
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No directa
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Alto (juicio)
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Penales
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No
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Sí (penalización pactada)
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Medio
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Ojo con los plazos contrato de arras
El contrato de arras no es indefinido. Suele firmarse con una duración de entre 60 y 90 días, para dar tiempo a gestionar hipotecas, notaría y papeleo.Si pasa ese tiempo y no se firma la compraventa, se activa la cláusula que hayáis pactado. Por eso es importante que los plazos estén claros.
¿Quién redacta las arras?
En muchos casos, lo redacta la agencia inmobiliaria. Por eso es tan importante que esté bien asesorada y piense en el interés de ambas partes, especialmente del propietario.
¿Qué debe incluir un contrato de arras en 2025?
Un contrato de arras no es un “papelito” que se firma con prisas en una cafetería con boli prestado. Es un documento serio, con fuerza legal, que compromete a ambas partes.
Si vas a firmar uno, asegúrate de que incluye:
✅ Datos completos del comprador y vendedor✅ Identificación clara del inmueble (dirección, referencia catastral, etc.)✅ Precio total de compraventa y forma de pago✅ Cantidad entregada como señal y qué tipo de arras se firma (¡esto es vital!)✅ Plazos máximos para formalizar la compraventa✅ Cláusulas en caso de incumplimiento (según el tipo de arras)✅ Firma de ambas partes (nada de “ya lo firmo luego”)
Ah, y si lo firma también el agente inmobiliario como testigo o mediador, mucho mejor. Todo queda más claro.
¿Cómo, cuánto y cuándo se paga en el contrato de arras?
💰 ¿Cuánto?Lo habitual es entregar entre un 5 % y un 10 % del precio del inmueble. Aunque no hay una ley que lo imponga, ese es el rango estándar en España.
📆 ¿Cuándo?Justo al firmar el contrato de arras. Ese pago suele hacerse por transferencia, cheque bancario o incluso bizum en algunos casos (sí, la tecnología ya ha llegado hasta aquí).
📜 ¿Cómo?Debe quedar registrado por escrito: “El comprador entrega en este acto la cantidad de X euros en concepto de arras…” Y conviene añadir cómo se aplicará esa cantidad: si se descontará del precio en la escritura, si es devoluble, si no lo es, etc.
⚠️ Consejo de Vivalta:
Si estás vendiendo tu casa, no aceptes pagos en mano sin recibo ni condiciones claras. Las prisas y la confianza mal entendida han acabado en demasiados disgustos.
¿Qué pasa si no se cumple el contrato de arras?
Aquí llega el momento tenso. Porque no todo va siempre como uno espera. Si una de las partes no cumple (ya sea porque se arrepiente, no consigue la hipoteca o cambia de idea), lo firmado entra en juego.
Así que antes de firmar, piensa esto…
- ¿Qué tipo de arras estás firmando?
- ¿Qué pasa si alguien se echa atrás?
- ¿Está todo por escrito y claro (cantidad, plazos, penalizaciones)?
- ¿Dónde se guarda la señal?
- ¿Qué pasa si el banco retrasa la hipoteca?
¿Estás a punto de vender y tienes dudas con las arras?
¿Conoces a alguien que está vendiendo por su cuenta y no tiene claro si le están firmando bien?
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Y si eres tú el que necesita asesoramiento… ya sabes:
No te la juegues con un papel que puede decidir si ganas tranquilidad… o pierdes tiempo y dinero.
En Vivalta lo sabemos: cada piso es un mundo, y cada operación también. Por eso, adaptamos el contrato de arras a cada caso y lo revisamos con asesores expertos.
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Hablemos. Y firmemos bien desde el minuto uno.