15/08/2025
Hipotecas vivas, embargos, deudas con la comunidad... todo eso puede bloquear una venta más rápido que un golpe de calor en agosto.
Vender tu casa ya es un proceso que pone a prueba la paciencia de cualquiera… pero si encima descubres que tiene cargas, la cosa se complica. Y no, no hablamos de muebles viejos ni del trastero lleno de cajas del siglo pasado, sino de deudas, hipotecas, embargos o problemas legales que están inscritos en la vivienda.
La buena noticia es que sí se puede vender un piso con cargas. La no tan buena: hay que hacerlo siguiendo unos pasos muy claros, con transparencia y con todos los papeles en orden.
Porque aquí el “ya lo arreglaremos después” puede salir muy caro.
En Vivalta lo vemos a menudo: propietarios que heredan un piso con una hipoteca pendiente, deudas con la comunidad o un embargo, y que piensan que vender es misión imposible. Pero no lo es, solo hay que saber cómo manejarlo.
💡 En este artículo vas a descubrir:
- Qué es exactamente una carga en una vivienda (y por qué a veces ni lo sabes).
- Si es legal vender un piso con cargas.
- Qué papeles vas a necesitar antes de poner el cartel de “Se Vende”.
- Cómo gestionarlas sin que la operación se convierta en un culebrón.
- De qué manera las cargas pueden afectar al precio de tu piso.
- Y consejos para que, si lo vendes, sea rápido, seguro y sin sustos.
Perfecto, aquí te dejo la versión adaptada al estilo Vivalta, manteniendo el rigor, el toque cercano y un punto de humor sutil para conectar con propietarios que puedan estar en esta situación.
Primero, ¿qué es una carga en una vivienda?
Una carga es cualquier deuda o limitación legal que “acompaña” a tu casa, aunque la pintes y la pongas monísima para vender.
Algunas son tan evidentes como una hipoteca pendiente. Otras… no tanto: un embargo, deudas con la comunidad, recibos de IBI atrasados, pleitos judiciales. Todo esto aparece en la nota simple del Registro de la Propiedad (y sí, es el documento que hay que pedir antes de cualquier movimiento).
¿Es legal vender un piso con cargas?
Sí. Pero ojo: el comprador tiene que saberlo y aceptarlo.
El problema no es la carga en sí, sino ocultarla. Si vendes sin informar y después salta la liebre, el comprador puede ir a por ti legalmente. Así que, nada de “ya lo arreglaré después”, porque en notaría eso no cuela.
Papeles imprescindibles antes de anunciar tu piso
Si quieres vender con cargas, ten a mano:
- Nota simple actualizada (Registro de la Propiedad)
- Certificado de deuda hipotecaria (si hay hipoteca, cuánto queda por pagar)
- Certificado de la comunidad (si debes algo, aparecerá)
- Recibos de IBI y tributos al día
Con todo esto listo, evitas que la venta de posponga una eternidad.
Opciones para gestionar las cargas antes de vender
Cuando un piso tiene cargas, lo primero es no entrar en pánico. Hay varias formas de resolver la situación y cada una tiene sus pros, contras y tiempos.
Piensa en esto como un menú: eliges la opción que mejor encaja con tu bolsillo, tus plazos y tu tipo de comprador.
1. Cancelar las cargas antes de vender
Es la opción más limpia y directa. Pagas lo que queda de deuda —ya sea hipoteca, IBI atrasado o comunidad— y dejas el piso libre de cargas. Esto hace que la venta sea más rápida y que puedas negociar el precio sin que el comprador use las cargas como excusa para rebajar.
💡 Ejemplo: María tenía una hipoteca pendiente de 18.000 € en su piso de Valencia. Liquidó la deuda antes de ponerlo a la venta y, gracias a eso, cerró la operación en 2 semanas al precio que quería.
2. Subrogar la hipoteca al comprador
Si tu hipoteca tiene unas condiciones atractivas (interés bajo, pocos años restantes), puedes ofrecer al comprador que la “herede”. Esto se llama subrogación. No depende solo de ti: el banco tiene que aprobar que el comprador sea solvente, y el comprador debe estar interesado en asumir ese préstamo.
💡 Ejemplo: Juan vendía un piso en Madrid con una hipoteca al 1,2% de interés. El comprador aceptó subrogarla porque conseguir una nueva le salía más cara. Ambos ganaron: Juan no tuvo que cancelar y el comprador se benefició de un interés muy bajo.
3. Descontar la deuda del precio
Otra opción es hacer números: restar del precio final la deuda que tiene la vivienda. Así, el comprador se encarga de pagarla, pero tú recibes menos dinero de entrada. Es útil si no tienes liquidez para cancelar antes de vender. Eso sí, debe quedar muy claro en el contrato, con cantidades exactas y aceptación por ambas partes.
💡 Ejemplo: Un piso en Alicante se vendía por 150.000 €, pero tenía 10.000 € de deuda con la comunidad y el IBI. El vendedor lo dejó en 140.000 € y el comprador asumió el pago de esas cargas.
4. Negociar con acreedores o la comunidad
En algunos casos, la deuda no es tan rígida como parece. Puedes hablar con el banco, con el ayuntamiento o con la comunidad para aplazar pagos, reducir la cantidad o incluso eliminar recargos por demora. Aquí es donde un buen asesor brilla: sabe a quién llamar, cómo plantearlo y qué argumentos usar para conseguir mejores condiciones.
💡 Ejemplo: En un piso con 5.000 € de deuda de comunidad, el administrador aceptó dividir la deuda en 12 meses sin intereses. Esto permitió vender el piso antes y que el comprador aceptara el acuerdo.
Cómo afecta al precio
La mayoría de compradores ve “piso con cargas” y piensa: problemas a la vista. Eso significa menos interesados y más presión para bajar el precio. Si tienes prisa por vender, la rebaja puede ser notable.
Por eso, cuanto más clara y resuelta esté la situación, más fácil será mantener un precio justo.
Qué debe incluir el contrato de compraventa
Si vendes con cargas, el contrato debe especificar:
- Qué cargas hay y de qué tipo.
- Quién las asume.
- Cómo y cuándo se cancelarán.
- Que el comprador acepta la situación por escrito y con fecha.
Sin rodeos. Blanco sobre negro.
Consejos prácticos no solicitados:
- No escondas nada. El comprador lo sabrá tarde o temprano.
- Prepara toda la documentación antes de poner el anuncio.
- Habla con un asesor inmobiliario que conozca casos similares.
- Evalúa todas las opciones: cancelar, negociar, subrogar…
- Piensa que vender con cargas no es imposible, pero sí un poco más delicado.
💬 En Vivalta hemos visto de todo: pisos que se venden con hipoteca pendiente, deudas con la comunidad que se solucionan en 48 horas, e incluso ventas donde el comprador quiso quedarse con la hipoteca porque era mejor que la que le ofrecía su banco.
Si tienes un piso con cargas y quieres venderlo sin dolores de cabeza…
📲 Contacta con nosotros y te ayudaremos a vender bien, con o sin cargas. Porque en Vivalta, las operaciones se cierran bien, o no se cierran.